LA CEDOLARE SECCA RILANCERA' IL MERCATO del 12/10/2010

La CEDOLARE SECCA sui redditi da locazione è la vera novità del mercato immobiliare. Si tratta di un’imposta sostitutiva con un’aliquota unica del 20 per cento che va a sostituire l’attuale tassazione ad aliquota progressiva. La cedolare è, dunque, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché dell'imposta di bollo sul contratto di locazione, mentre non si applica alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa o di arti o da enti non commerciali. La facoltà di optare per la cedolare non si applica agli immobili che non sono di proprietà di persone fisiche.
Lo scopo dell’introduzione di questa nuova tassazione è quello di garantire una maggiore equità fiscale, evitare l’evasione da parte dei percettori di reddito d’affitto in ragione del minor carico fiscale e, in questo modo, favorire l’affitto degli immobili e gli investimenti nel settore.
Gli organizzatori, tra cui costruttori e agenti immobiliari, della manifestazione “La casa in piazza”, la prima borsa immobiliare varesina, concordano sull’effetto positivo della nuova tassazione. «Da qualche tempo - dice Sergio Bresciani presidente provinciale dell’Associazione nazionali costruttori edili (Ance) - registriamo una sorta di ritorno all’investimento nel mattone non soltanto per migliorare la propria situazione abitativa o per acquistare la prima casa, ma come vero e proprio bene rifugio. Riteniamo che questa inversione di tendenza sia in parte dovuta al crollo della rendita finanziaria, ma anche dall’introduzione della cedolare secca».
L’introduzione della cedolare comporterà però un minor gettito fiscale complessivo per compensare il quale il governo spera nella emersione delle situazioni di evasione fiscale dei canoni di locazione, favorita dalla maggiore convenienza del regime fiscale. Il riequilibrio del gettito fiscale sugli immobili (per uso abitativo e produttivo) che, secondo la Banca d’Italia, in Italia è pari a oltre 34 miliardi di euro, si potrà ottenere solo con il recupero dei canoni di locazione non dichiarati per una quota pari al 78 per cento di quelli già conosciuti dal fisco.

Anche la CERTIFICAZIONE ENERGETICA è una delle novità del mercato immobiliare. L’Attestato di certificazione energetica (Ace) è una sorta di bollino verde che viene allegato al rogito nelle compravendite immobiliari indipendentemente dall'epoca di costruzione e dalla superficie utile dell’immobile. Lo scopo della certificazione è chiaro: chi compra una casa, nuova o usata che sia, deve essere a conoscenza delle prestazioni in termini di basso o alto consumo del fabbricato. Chi costruisce case, dunque, e i proprietari in genere dovrebbero puntare sul risparmio energetico perché riuscirebbero a vendere a prezzi più alti gli immobili. Il consumo di un immobile in termini energetici e stato classificato attraverso 8 classi di efficienza energetica: A+, A, B, C, D, E, F, G. Un immobile classificato A+ è il più efficiente dal punto di vista del consumo energetico e quindi vendibile a un prezzo più alto; uno classificato G è più scarso e quindi, in teoria, varrà meno. Il fabbisogno termico di un immobile, espresso in chilovatt/ora al metro quadro, viene calcolato in base a quanta energia all’ora è necessaria per riscaldare un metro quadri di un immobile e 20 gradi centigradi. Quindi, se una casa è già predisposta per l’impianto fotovoltaico o geotermico, sarà di una classe superiore rispetto a un casa il cui impianto di riscaldamento è alimentato a gasolio. A mettere il bollino (certificazione) ci sarà un certificatore iscritto in un apposito albo predisposto dalla Regione Lombardia.
La certificazione, secondo gli operatori, ha creato un po’ di confusione sul mercato immobiliare. «E’ stata inserita in un modo e in un momento sbagliato – sottolinea Santino Taverna (primo a sinistra nella foto), presidente provinciale e regionale della federazione italiana dei mediatori e agenti di affari – perché rischia di far diventare vecchie abitazioni che sono state costruite non più di due anni fa. Non dimentichiamo che in questi ultimi anni si è costruito molto e quindi c’è ancora tanto da smaltire nell’edilizia».
Spesso le norme anticipano troppo i tempi e, secondo gli esperti del settore, in chi compra casa non c’è ancora tutta questa consapevolezza. «E’ chiaro che oggi si costruisce secondo i canoni del risparmio energetico - dice Giampero Ghiringhelli, direttore provinciale dell’Ance- ma la gente non ha ancora piena coscienza di cosa sia la certificazione e spesso non la chiede. E' un passaggio importante, è vero, ma l’esperienza ci dice che il patrimonio immobiliare italiano si rivaluta comunque sempre».

LE AGEVOLAZIONI AL 55% SONO STATE PROROGATE FINO AL 31 DICEMBRE 2012 del

L'Anit spiega che nel Decreto Anti Crisi firmato da Napolitano è stata inserita all'ultimo la proroga del provvedimento del 55% fino al 31 dicembre 2012 con l'attuale apparato normativo.
Secondo quanto riferisce l'Anit, nel Decreto "Disposizioni urgenti per la crescita, l'equità e il consolidamento dei conti pubblici", il testo dell'art. 4 nella parte concernente le detrazioni cita: Nell'articolo 1, comma 48, della legge 13 dicembre 2010, n. 220, le parole "31 dicembre 2011" sono sostituite dalle seguenti: "31 dicembre 2012". L'articolo 1 comma 48 della Legge di stabilità 2011 non faceva altro che prorogare il provvedimento delle detrazioni del 55% per gli interventi di riqualificazione energetica sugli edifici esistenti dal dicembre 2010 al dicembre 2011, allungando gli anni di detrazioni a 10.
Questo significa che per il 2012 nulla cambia: non cambia la percentuale di detrazione, non cambiano le opere detraibili, non cambiano gli anni di detrazione, non cambiano probabilmente le modalità ma soprattutto non cambia il clima di incertezza e l'impossibilità di effettuare interventi più importanti (anche dal punto di vista energetico) che in un solo anno non sono programmabili né tanto meno realizzabili.
Visto il periodo di crisi e viste le priorità del nuovo governo potremmo ritenere positivo questo piccolo risultato, ma non possiamo dimenticare tutti gli studi, le discussioni, le analisi economiche, energetiche e ambientali che hanno portato a definire degli obiettivi nel PAEE 2012. I risultati di questi gruppi di lavoro non possono essere dimenticati: ci auspichiamo che venga previsto in un prossimo documento legislativo un provvedimento più strutturato e soprattutto idoneo agli scopi di salvaguardia dell'ambiente ma soprattutto di aiuto alla ricrescita del settore edile.
Pietro Giordano, Adiconsum, spiega che «come risulta dai dati Enea, su 1 milione di interventi in 4 anni per 10 miliardi di euro di investimenti in 4 anni, il risparmio energetico conseguito al 2010 è stato di 5000/6000 GWh/anno e l'occupazione attivata è stata pari a 50000 posti di lavoro ogni anno. Gli interventi per il miglioramento dell'efficienza energetica delle abitazioni produce un risparmio anche in termini di penali da pagare come Paese, nel caso in cui non si raggiungessero gli obiettivi previsti per il 2020 (20% di risparmio energetico)».

OPPORTUNITA' DI INVESTIMENTO IN CRESCITA PER IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO NEL 2012 del

Secondo il dipartimento Research di Jones Lang LaSalle, nonostante i timori per l'attuale situazione finanziaria nell'Eurozona, gli investimenti immobiliari in Italia hanno il potenziale per diventare una piattaforma per la crescita nel medio periodo.
Robert Stassen, Head of EMEA Capital Markets Research di Jonea Lang LaSalle commenta: "gli investimenti immobiliari in Italia hanno avuto un andamento piuttosto piatto fin dal 2007, con un volume medio trimestrale di € 1 miliardo. C'è potenziale per un consistente miglioramento nel 2012 e oltre, quando diminuirà il rischio paese e gli investitori dovranno riconsiderare le opportunità. Potremmo anche registrare meggiori investimenti internazionali in Italia, quando la crisi nell'Eurozona diminuirà".
Patrick Parkinson, Managing Director, Head of Capital Markets Italy di Jones Lang LaSalle, aggiunge: "mentre i rendimenti dei bond italiani hanno raggiunto picchi simili a quelli di Grecia e Portogallo, i rendimenti prime degli immobili in Italia sono rimasti forti e ben 100 bps al disopra dei rendimenti di immobili simili in Francia e Svezia. Gli investitori fanno bene ad essere cauti, ma ci aspettiamo che si avvicinino sempre più fino a cogliere queste opportunità".
Anche se la spesa dei consumatori è stata debole, i cittadini italiani sono tra i più ricchi del mondo, con un patrimonio netto superiore di otto volte lo stipendio netto (secondo dati della Banca d'Italia). Il debito combinato di governo e famiglie è pari al 170%, rispetto al 240% della Gran Bretagna. Robert Stassen aggiunge: "abbiamo anche registrato buoni risultati da parte di REITS specializzati in centri commerciali con asset in Italia. Inoltre, i principali sviluppatori di centri commerciali come Westfield ed Eurocommercial stanno investendo nelle città italiane, come Milano e Torino. Con questo scenario ci aspettiamo che altri nuovi soggetti osservino l'area con maggiore interesse nei prossimi mesi, eventualmente per controbilanciare la liquidità del mercato di Parigi e i volumi in diminuzione in Spagna".

CEDOLARE SECCA: STAR DEL MODELLO 2012 del

Al passo coi tempi la bozza del nuovo 730/2012, in linea sul sito delle Entrate www.agenziaentrate.gov.it
Nel modello dedicato a milini di contribuenti, debutta la new entry dell'anno: "la tassa piatta" sugli affitti trova posto con una casella nuova di zecca, dedicata a tutti coloro che hanno optato per la tassazione sostitutiva dei redditi da locazione. Spazio anche per le novità in tema di "bonus ristrutturazioni" e per il taglio dell'acconto Irpef e della cedolare. Il nuovo 730 accoglie inoltre le ultime disposizioni sul 5 per mille, che dall'anno prossimo potrà essere destinato anche al finanziamento della tutela, promozione e valorizzazione dei beni culturali e paesaggistici. Il modello, completo di istruzioni per la compilazione, torna anche quest'anno con un linguaggio più semplice rispetto al passato e con tante schede di sintesi che illustrano in maniera chiara e immediata chi può presentarlo, chi è obbligato e chi, invece, è esonerato, così da aiutare i contribuenti ad orientarsi nel pianeta delle dichiarazioni fiscali.
CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI A PROVA DI ERRORE - All'interno del quadro B trovano spazio due nuove colonne dedicate alla cedolare secca sulle locazioni. In particolare nella colonna 5 è indicato un codice che individua la percentuale del canone esposta in quella successiva. Infatti, nel caso di tassazione ordinaria va riportato l'85% (o 75%) del canone, mentre nel caso di cedolare secca il 100%. I nuovi codici hanno lo scopo di agevolare il contribuente nella compilazione del modello, riducendo così il rischio di errore. Inoltre, nella colonna 11 compare la nuova casella "opzione cedolare secca", da barrare solo in caso di scelta del nuovo regime.
BONUS RISTRUTTURAZIONI "ALLA PROVA DEI DATI" - Soppresso l'obbligo di inviare la comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara (Cop), ai contribuenti è richiesto di riportare in dichiarazione i dati catastali identificativi dell'immobile. A questo scopo è stata creata una sezione nel quadro E. Chi ha inviato la comunicazione al Cop prima dell'entrata in vigore della norma (Dl 70/2011) troverà un'apposita casella da barrare.
LA RIDUZIONE DELL'ACCONTO "SI FA IN DUE" - Nel nuovo 730 si fa strada anche il differimento del versamento di 17 punti percentuali dell'acconto 2011 di Irpef e cedolare secca. Due, infatti, i nuovi campi inseriti nel quadro F per indicare il credito d'imposta compensato in F24 nel caso di versamento dell'acconto in misura piena, relativamente all'imposta sul reddito delle persone fisiche o alla "tassa piatta" sulle locazioni.
SPAZIO AL CINQUE PER MILLE, TRA NATURA E CULTURA - La bozza del modello per i redditi del 2011 apre alla novità introdotta dalla manovra correttiva (Dl 98/2011) in tema di cinque per mille. Questa quota della propria Irpef, infatti, dal prossimo anno potrà essere destinata anche al finanziamento delle attività che tutelano o promuovono i beni culturali e paesaggistici.
CONTRIBUTO DI SOLIDARIETA', NUOVA ENTRATA - Trova posto nel modello anche il contributo di solidarietà previsto dalla manovra, cioè il prelievo del 3% sulla quota di reddito che supera i 300mila euro, con il quadro C che guadagna una sezione dedicata.

LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA DI MASSA RIVOLUZIONA IL MERCATO IMMOBILIARE del

«Stiamo vivendo una rivoluzione epocale nel settore immobiliare, un vero e proprio cambio di paradigma. L'obbligo di indicare dal primo gennaio la classe e l'indice di prestazione energetica negli annunci commerciali per la vendita o l'affitto degli immobili - spiega Olivati - permetterà al consumatore di avere da subito trasparenza sul prodotto che sta cercando, come avviene per le classi Euro nelle automobili. Ci stiamo avviando ad una certificazione energetica di massa del mercato immobiliare, che porterà ad una divaricazione dei valori e alla necessità di riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare consolidato, con margini enormi dato che nella sola Bergamo il 50% delle case è in classe G, la meno performante. E' opportuno che i proprietari e le assemblee condominiali approfittino del rinnovo delle agevolazioni del bonus energia per il 2012 per riqualificare il loro immobile con opere di contenimento energetico, come caldaie, cappotti, coibentazioni e serramenti ad alta tenuta termica, per mantenere nel tempo il valore del patrimonio immobiliare. Anche la conferma delle agevolazioni del 36% sulle ristrutturazioni - conclude Olivati - indica la precisa volontà del governo di stimolare l'ammodernamento del parco case nazionale, per rispettare il protocollo di Kyoto e ridurre consumi energetici e inquinamento divenuti ormai insostenibili».

LA REGIONE LOMBARDIA SOSTIENE L'EDILIZIA del

«La Regione Lombardia si sta muovendo in modo significativo per sostenere il settore delle costruzioni. Le imprese edili e delle costruzioni sono state, inoltre, inserite tra i possibili beneficiari di quasi tutti i bandi regionali per le attività produttive. Vengono quindi date nuove possibilità di sostegno alle imprese lombarde del comparto». Lo ha affermato Andrea Gibelli, vice presidente e assessore all'Industria, Artigianato ed Edilizia della Regione Lombardia.
«Nel corso del 2011 - ha spiegato ancora il vice presidente - Regione Lombardia ha anche avviato un nuovo strumento ad hoc per l'edilizia e le costruzioni, che contiene diverse forme incentivanti per la competitività del settore, le aggregazioni della filiera e il rafforzamento dell'integrazione verticale. Per poter crescere, infatti, le imprese devono fare rete e mettersi a sistema con progettisti e fornitori. Tra le finalità della nuova misura regionale ci sono prioritariamente la sperimentazione di nuove forme organizzative, la proposta di nuovi business e mercati innovativi e la predisposizione di prototipi e prodotti d'avanguardia».
E Gibelli agli operatori del settore ha voluto anche dare dati particolarmente significativi.
«La prima fase di questa misura regionale - ha spiegato - si è conclusa nello scorso mese di giugno, con la pre-selezione dei 18 progetti più interessanti di aggregazione. Alla manifestazione d'interesse erano state presentate in totale 32 domande, che coinvolgevano complessivamente 229 aziende della filiera edile. Nelle prossime settimane si darà corso al bando vero e proprio, per l'implementazione dei processi aggregativi». «La nostra Regione - ha concluso l'assessore - è infine convinta che devono restare sul mercato le imprese sane, che rispettano le regole: la competitività deve essere giocata sul fattore della qualità e della specializzazione». Nello stesso incontro è intervenuto anche Pietro Foroni presidente della Provincia di Lodi, che ha sottolineato come serva, soprattutto in tema di edilizia, una profonda revisione del patto di stabilità. Foroni ha ricordato che, a causa di questo meccanismo, la sua Amministrazione è dovuta intervenire con moneta sonante, per venir incontro agli imprenditori per il pagamento degli interessi sui prestiti.

RIVALUTAZIONE DI TERRENI E PARTECIPAZIONI IN PIU' TAPPE del

Detrazioni e rimborsi per chi si avvale nuovamente della rivalutazione di terreni e partecipazioni nel 2011. I contribuenti che intendono avvalersi della rideterminazione prevista dalla Legge n. 106 del 2011 e che già in passato hanno usufruito della stessa agevolazione, possono detrarre le imposte già pagate in precedenza oppure chiederne il rimborso entro 48 mesi dal nuovo pagamento. Sono questi alcuni dei chiarimenti contenuti nella circolare 47/E diffusa lo scorso 24 ottobre in tema di rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e agricoli e delle partecipazioni in società, fissando al 1° luglio 2011 la data in cui deve essere verificato il possesso dei beni.

Detrazione dell'imposta sostitutiva già versata
Il contribuente che abbia usufruito di una precedente rideterminazione del valore dei beni, può detrarre l'imposta sostitutiva già versata dall'imposta dovuta in base alla nuova procedura. Se il contribuente non usufruisce dell'ultima rideterminazione, può detrarre dall'imposta ancora dovuta con riferimento alla procedura relativa ai beni posseduti alla data del 1° gennaio 2010, l'imposta già versata.

Rimborso dell'imposta sostitutiva
Per chi non si avvale della possibilità di detrarre, è possibile chiedere il rimborso, dell'imposta sostitutiva già pagata, entro 48 mesi dalla data di versamento relativa all'ultima rideterminazione.
Inoltre, se la richiesta di rimborso viene presentata entro questo periodo, l'amministrazione finanziaria abbandonerà l'eventuale contenzioso esistente.

Imposta sostitutiva e perizia di stima
Ai fini della nuova rideterminazione del valore dei terreni e delle partecipazioni è richiesta la redazione di una perizia giurata di stima che ne individui il valore alla data del 1° luglio 2011 e il versamento di un'imposta sostitutiva entro il 30 giugno 2012 in un'unica soluzione o rateizzato.

PIACE LA CEDOLARE SECCA del

Il regime di tassazione della "cedolare secca" ha attecchito soprattutto nelle Isole (80%) e nel Nord-est (62,3%) mentre nel resto dell'Italia la media è di quasi 53 proprietari su 100 che l'hanno scelta stipulando nuovi contratti (di cui oggi scade la seconda rata). A sostenerlo è Solo Affitti, franchising immobiliare specializzato negli affitti con oltre 300 agenzie in tutta Italia, che ha svolto un sondaggio fra i suoi affiliati a 8 mesi dall'entrata in vigore.
La cedolare secca, che dovrebbe portare secondo le previsioni 2,5 miliardi euro nelle casse dello Stato entro il 2013, non sembra avere sortito gli effetti sperati per l'emersione dei contratti d'affitto in nero.
Trieste, Palermo, Catanzaro e Cagliari sono le città dove la cedolare secca ha avuto più successo per i contratti d'affitto di nuova registrazione con 8 proprietari su 10 che hanno espresso quest'opzione. Percentuali ben oltre la media nazionale anche a Trento (70%) e Bari (60%). Ancona, Perugia e Potenza sono, invece, i capoluoghi di regione dove la nuova tassazione ha avuto meno appeal (30% dei nuovi contratti).
Analizzando, poi, i contratti d'affitto in scadenza, registrati prima dell'entrata in vigore della cedolare secca (7/4/2011), la percentuale di rinnovi con passaggio alla nuova tassazione è stata in Italia mediamente del 40,6% con punte massime del 60% a Bari, Cagliari, Catanzaro e Palermo.